سرمایه گذاری در ملک یکی از متداول‌ترین نوع سرمایه‌گذاری از سال‌های قبل بوده و هست. اغلب افراد اولین فکری که درباره سرمایه‌های مازاد خود بعد از تامین نیازهای ضروری اولیه‌شان می‌کنند، استفاده از این سرمایه‌ها برای خرید خانه دوم، زمین یا ویلا است تا از طریق سرمایه گذاری بتوانند ارزش سرمایه‌شان، با پیشرفت قیمت‌ها و پا به پای تورم حفظ کنند و از ارزش افزوده قابل توجهی برخوردار شوند.
سرمایه گذاری در بازار ملک
هرچند سرمایه‌گذاری در بازار ملک به خصوص بازار مسکن همیشه به دلایلی مهم و پررونق بوده است؛ به این معنا که در مقاطع زمانی مختلف و به رغم تحولات سیاسی و اقتصادی متنوعی که در سیاست های پولی یا بازارهای موازی اتفاق می افتد، حوزه مسکن همواره به عنوان یکی از کم ریسک ترین بخش ها در برگشت سرمایه باقی مانده است. اما، در این رابطه مانند سایر بازارها قواعدی وجود دارد که در صورت رعایت آنها هم استرس‌های ناشی از سرمایه‌گذاری کاهش پیدا می‌کند و هم می‌توان به سرمایه‌گذاری پرسودتر و ایمن‌تری اندیشید.
سرمایه گذاری در بازار ملک به گونه ای است که همیشه حداقل پا به پای تورم پیشرفت قیمتی داشته و برای مالکان این املاک ارزش افزوده‌ای حداقل به نسبت افزایش حجم نقدینگی، ایجاد کرده است، اما فاکتورهای خاصی در رابطه با سرمایه‌گذاری بهتر در بازار املاک و مستغلات وجود دارد که به خصوص توجه به آنها برای کسانی که به تازگی می‌خواهند این نوع سرمایه‌گذاری را انجام دهند توصیه می‌شود
.
در واقع بسیاری از افرادی که برای بار اول یا دوم تصمیم گرفته اند سرمایه مازاد خود را در بازار املاک پس انداز کنند و از این طریق ارزش افزوده سرمایه خود را هم در طول زمان تضمین کنند، اغلب نمی‌دانند که چه زمانی باید این کار را انجام دهند. عمده سوالی که ممکن است اغلب متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در حال حاضر با آن مواجه باشند، این است که آیا زمان مناسبی را برای ورود به این بازار انتخاب کرده‌اند یا خیر؟ قبل از آنکه به این پرسش پاسخ داده شود، باید بدانید که چند عامل مهم را باید قبل از ورود به بازار سرمایه‌ای مد نظر قرار دهید و با تکیه بر تحلیل‌های موجود بتوانید بهترین انتخاب را در این بازار انجام دهید.
فرض کنید سرمایه‌ای مشخص در اختیار دارید که می‌خواهید آن را در بازار ملک سرمایه‌گذاری کنید. برای این سرمایه‌گذاری گزینه‌های مختلفی را پیش روی خود می‌بینید، مثلا اینکه آپارتمان بخرید یا زمین یا ویلا؟ در این زمینه بهترین گزینه پیشنهادی شما خرید آپارتمان و بعد زمین است. البته زمین را در صورتی خریداری کنید که قصد دارید آن را بسازید و بودجه کافی هم برای این امر در اختیار دارید یا اصول بازی در ساخت و سازهای مشارکتی را به خوبی می‌دانید! آپارتمان به این علت نسبت به سایر گزینه‌های ملکی انتخاب بهتری محسوب می‌شود که تقاضا همواره برای آن وجود دارد و از طرفی بازار آن نسبت به بازار زمین یا ویلا و سایر مستغلات، بازار پرطرفدارتری است. از طرف دیگر در حال حاضر تقاضا در بازار مسکن بیشتر از عرضه واقعی آن است و اگر شما حتی بخواهید آپارتمانتان را اجاره بدهید، می‌توانید ارزش افزوده قابل توجهی در سرمایه خود شاهد باشید. عده ای هم سرمایه گذاری روی زمین را بیشتر توصیه می کنند دلیل آنها این است که زمین، همیشه گران ترین کالا در بازار مسکن بوده و هست و سرمایه گذاران خبره این را خوب می دانند و بیشترین دارایی غیرنقدی آنها زمین هایی است که در زمان مناسب خریده اند.
اصل دوم: اصل آرامش
زمان مناسب برای خرید ملک، فاکتور مهم دیگری است که در موفقیت سرمایه‌گذاری در این زمینه اثرگذار است. بر این اساس بهترین زمان سرمایه‌گذاری در بازار ملک زمانی است که بازار در آرامش به سر می‌برد و یا هنوز به رونق کامل یا سقف قیمتی نرسیده است. البته تشخیص این امر با توجه به اینکه بازار مسکن از الگوی ثابتی برای رکود و رونق پیروی نمی‌کند و اساسا پیش‌بینی بازار مسکن چندان ممکن نیست، نیاز به مطالعه و بررسی و نتیجه‌گیری دقیق و صحیح دارد.
البته افزایش میزان تقاضا در بازار خرید ملک می‌تواند نشانه خوبی برای مناسب بودن زمان خرید باشد هر چند باید دقت کنید که زمانی وارد این بازار نشوید که تقاضا برای خرید به حدی زیاد شده باشد که به علت پیشی گرفتن تقاضا نسبت به عرضه، قیمت ملک سیر افزایشی به خود بگیرد.
سنجش موقعیت ملکی که قصد خرید آن را دارید یکی دیگر از ضرورت‌های یک سرمایه‌گذاری موفق در این زمینه است. سعی کنید سرمایه خود را برای خرید ملکی هزینه کنید که به اصطلاح عموم، جای پیشرفت دارند. به عبارت دیگر، کیفیت منطقه ای که شما در آن ملک یا زمینی را خریداری می کنید، در موفقیت یا عدم موفقیت سرمایه گذاری و پیش بینی استقبال افراد و شرکت ها نسبت به اجاره یا خرید ملک شما تاثیر مستقیم می گذارد.
به عنوان مثال، اگر شما در یک محله در نزدیکی یکی از دانشگاه های کشور سرمایه گذاری کنید، این شانس را خواهید داشت که پس از ساخت، واحدهای خالی تان پر از دانشجویان و استادهایی شود که محلی زندگی شان از دانشگاه فاصله دارد. اگر زمینی در جوار این دانشگاه خریده اید حتی می توانید آن را پانسیون (خوابگاه دانشجویی) کنید یا یک زمین ورزشی برای آخر هفته های دانشجویان تدارک ببینید. یا خرید ملک در مکان هایی مانند مرکز شهر هم که همیشه متقاضی برای آن وجود دارد پیشنهاد مناسبی در این زمینه به نظر می‌رسد. موقعیت انفرادی ملک در کنار موقعیت محله‌ای آن نیز امر مهم دیگری است که باید در زمان خرید به آن توجه کنید، واقع شدن ملک در مسیرهای اصلی رفت و آمد مانند کنار خیابان یا دو نبش بودن ملک و سایر ویژگی‌های این چنین باعث می‌شود ارزش افزوده ملکتان نسبت به سایر املاک اطراف که این ویژگی‌ها را ندارند بیشتر شود.
برای سرمایه‌گذاری در بازار ملک صبر و حوصله به خرج دهید و از طرف دیگر خوب بگردید و تحقیق کنید. اگر وقت مناسبی را به این امر اختصاص دهید و عجولانه خرید نکنید، می‌توانید املاک قیمت مناسب یا زیر قیمتی را پیدا کنید که به دلایلی مانند نیاز مالی فروشنده، می‌توانید آن را به صورت یک فایل اکازیون خریداری کنید. البته این امر به این معنا نیست که در انتخاب ملک وسواس بیش از حد به خرج دهید.
اصل پنجم: اصل بی طرفی
گرچه ممکن است که بخواهید یک آژانس معاملات ملکی به شما در خرید یا چگونگی سرمایه گذاری کمک کند اما شما باید به هر حال برای سرمایه گذاری پولتان با کمی تحقیق و آگاهی قبلی وارد این بازار شوید. بدیهی است که مراجعه به آژانس معاملات ملکی برای یافتن زمین مناسب، فشار غیر ضروری برای خرید آن به شما وارد می کند؛ پس مهمترین نکته این است که بی طرفانه به آمار املاک و محله ها در چارچوب میزان سرمایه خود نظر انداخته و بررسی های لازم را انجام دهید.
انواع سرمایه گذاری در مسکن
در دهه های اخیر با افزایش تقاضا ی سرمایه گذاری در بازار مسکن روش های سرمایه گذاری درآن توسعه کمی و کیفی بسیاری یافته وبه تناسب پیچیدگی بیشتر در بازار سرمایه روش های سرمایه گذاری در مسکن هم به همان نسبت متنوع تر شده است . در این نوشتار قصد داریم شما را با انواع سرمایه گذاری در مسکن به خصوص روش های متداول تر در آمریکای شمالی شامل کانادا و آمریکا آشنا کنیم .
اجاره داری (Rental Properties)
روشی سنتی اما بسیار متداول و مرسوم در بازار مسکن است که شخص سرمایه گذار ملکی را خریداری کرده و از طریق گرفتن اجاره بها کسب درآمد می کند. در این روش هزینه هایی چون بازپرداخت وام بانکی (Mortgage)، مالیات و هزینه تعمیرات و نگهداری از طریق اجاره تامین می گردد . در این روش سرمایه گذار بعد از تسویه وام از محل اجاره بها طی چندین سال مالک قطعی ملک می شود . از نکات ساده ولی حائز اهمیت در این روش از سرمایه گذاری توجه به محل جغرافیایی، نرخ اجاره بهاء و میزان تقاضا جهت اجاره در مکان مورد نظر می باشد به عنوان مثال اطراف دانشگاه های بزرگ به دلیل تقاضای بالا از ناحیه دانشجویان . ایده آل ترین حالت ممکن این است که اجاره بها بتواند علاوه بر تامین هزینه ها بیشینه ای نیز نصیب سرمایه گذار نماید که البته این حالت در بازار شهر های بزرگ رفته رفته دست نیافتنی تر می شود ؛ اما به مرور با باز پرداخت اقساط در یک بازه زمانی بیست تا سی سال سرمایه گذار با افزایش ارزش ملک می تواند ازبازگشت سرمایه و سود قابل قبولی بهره مند شود . شاید بزرگترین تفاوت بین اجاره داری وسایر اشکال سرمایه گذاری در بازار مسکن این است که شما باید زمان زیادی ازوقت وکار خود را صرف آن کنید . البته اگر نمی خواهید زمان زیادی صرف کنید همیشه این امکان وجود دارد که با پرداخت بخشی از اجاره بها این کار را به شرکت هایی که به جای شما املاکتان را مدیریت می کنند (property management company ) بسپارید .
خرید و فروش ملک (Real Estate trading , Flip)
در این روش سرمایه گذاران به دنبال سود کوتاه مدت در بازار مسکن هستند که بیشتر به نام Flipping شناخته شده است . این نوع سرمایه گذاری بخش بسیارپرریسک بازار مسکن در آمریکای شمالی است . سرمایه گذاران یا عمدتا به دنبال املاک با ارزشی به مراتب کمتر از قیمت واقعی آن در بازار بوده و یا در مناطقی که ارزش ملک به سرعت در حال رشد است به دنبال جایی برای سرمایه خود هستند . Property Flipper ها یا همان سرمایه گذاران کوتاه مدت معمولابه دنبال املاکی هستند که بتوانند بدون هیچ خرجی در یک بازه 3 تا 4 ماه ازاین دست خریده و ازدستی دیگر بفروشند. البته ناگفته پیداست که اگر اتفاقی منفی در بازار بیفتد – که احتمالش کم هم نیست – و پیش بینی آن ها محقق نشود ،به دلیل کمبود نقدینگیشان در تامین بیش از چند ماه هزینه های وام وغیره به مشکلات جدی بر می خورند . حالتی دیگر از این نوع سرمایه گذار که در بازه ای طولانی تر از حالت اول بسته به حجم کاراتفاق می افتد این است که املاک قدیمی را خریداری کرده و پس ازبازسازی به قیمت بالاتر به فروش می رسانند . از محدودیت های این روش این است که در هرزمان معمولا به بیش از یک ملک نمی توان پرداخت .
گروه های سرمایه گذاری مسکن Real Estate Investment Groups
Real Estate Investment Groups را می توان به نوعی mutual fund های کوچک بازار مسکن نامید . این نوع از سرمایه گذاری به کار کسانی
می آید که به اجاره دارند علاقه دارند اما نمی خواهند خود را درگیر مستاجر و اداره
ملک کنند .
روش کار به این صورت است که یک شرکت مجموعه یا مجموعه
هایی از آپارتمان خریداری می کند و پس از آن اجازه می دهد سرمایه گذاران یک واحد
یا چند واحد از آن ها را تملک کنند . صاحبان جدید آپارتمان ها هیچ مسئولیت مستقیم
وکاری در رابطه با مدیریت ، هزینه های نگهداری ، تعمیرات ، امور قانونی ،پیدا کردن
مستاجر ، تخلیه و دیگر امور مرتبط نداشته و همه را شرکت فروشنده برای آن ها انجام
می دهد و در ازای آن سالیانه بخشی از اجاره بها را هم به عنوان دستمزد این قبیل
کارها برمی دارد . راهی است نسبتا راحت برای سرمایه گذاری در مسکن اما به شرکت
عرضه کننده و اعتبارو شهرت آن بستگی تام دارد .
REITs ازطریق بازاربورس
روش دیگر سرمایه گذاری دربازار مسکن از طریق بازار بورس است که از روش های بسیار رایج بوده و سرمایه گذاری های بسیار کلانی به صورت روزانه درآن انجام می شود . در این روش سرمایه گذار مالک فیزیکی هیچ ملکی نیست بلکه سهام شرکت های سرمایه گذاری مسکن (Real Estate Investment Trusts ) که کارشان عمدتا سرمایه گذاری های کلان در بازاراملاک مسکونی ، تجاری و اداری به منظور اجاره داری است را در بازار بورس خرید کرده یا می فروشد . سهام این شرکت ها در بازار های بزرگ بورش چون Wall street و تورنتو خرید و فروش می شوند .
چرا در بازار مسکن سرمایه گذاری کنیم
به طور کلی از مزایای سرمایه گذاری در بازار مسکن یکی
می توان به نوسانات پایین این بازار – به ویژه – در مقایسه با بازار سهام و اوراق قرضه و دیگری بهبود نسبت سود به ریسک درسبد سرمایه گذاری افراد اشاره
کرد . از دیگر ویژگی های سرمایه گذاری در ملک آن است که بازده آن معمولا با سرمایه گذاری های مطمئنی چون اوراق قرضه دولتی
خزانه داری آمریکا یا دولت کانادا مقایسه می شوند به خصوص در زمانی نرخ های بهره
پایه پایین می آیند . ازویژگی های دیگر سرمایه گذاری در ملک ارتباط کمتر آن با
سایر بازارهاست به طوری که ازسال 1956 در 15 بحران مالی بررسی شده توسط دانشگاه
ییل که بازار های بورس فروریختند بازار مسکن برخلاف آن ها حرکت کرده است . البته
استثناهایی هم می توان بر شمرد مانند زمان بحران بزرگ یا Great
Recession . به یاد اصل را باید بخاطر سپرد : هرچه سرمایه گذاری در
ملک مستقیم تر اثر پذیری از دیگربازارها کمتر . به عنوان مثال سرمایه گذاری در REITs کاملا تابع بازار سهام
است.
کاهش اثر تورم بر سرمایه Inflation
Hedging از کاربرد های خوب سرمایه گذاری در مسکن است . امکان
دریافت وام را نیز باید به این فهرست افزود . در سرمایه گذاری های دیگر مثل بازار
سهام شما امکان دریافت وام ندارید و باید همه سرمایه گذاری را از منابع خود تامین
کنید مگر اینکه Margin سرمایه گذاری کنید که آن هم ریسک سرمایه گذاری را افزایش می دهد
وهم میزانش به وام مسکن Mortgage نمی رسد . وام های مسکن متداول از 80% تا 65% سرمایه گذاری شما را
تامین می کنند . که اصطلاحا به آن Power of Leverage می گویند .
از معایب سرمایه گذاری می توان به ضریب پایین نقد
شوندگی Illiquidity آن اشاره کرد . یعنی در صورت نیاز در بهترین حالت هفته ها
ودرشرایطی ماه ها طول می کشد تا شما بتوانید ملک خود را تبدیل یه پول کنید . در
انواع سرمایه گذاری های ملک سهام REITs ها نقد شوندگی بالاتری دارند اما به همان نسبت نوسان بیشتر و ریسک
بالاتری را هم تجربه می کنند .