آیا خرید مسکن مهر به صرفه است؟

خرید مسکن

مسکن مهر یکی از مهم‌ترین طرح‌های دولت برای خانه‌دار کردن مردم طی دهه‌های اخیر بوده است. اکنون بعد از گذشت سال‌ها از شروع این طرح، هنوز هم بسیاری از مردم این سوال را می‌پرسند که آیا خرید مسکن مهر به صرفه است؟

در سال‌های اخیر دولت در کنار طرح مسکن مهر، طرح دیگری را با نام مسکن ملی برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر در دستور کار خود قرار داده که شباهت‌های زیادی با طرح مسکن مهر دارد.

به همین دلیل گفته‌های این مقاله می‌تواند برای افراد متقاضی این طرح نیز راهگشا باشد. هر چند که اطلاعات دقیق و تکمیلی در خصوص مسکن ملی را می‌توان بعد از بهره‌برداری از آن عنوان کرد. با این حال، مطالب این مقاله نیز برای افراد متقاضی این طرح خالی از لطف نیست.

افرادی که به دنبال خرید مسکن مهر هستند، معمولا در دو دسته جای می‌گیرند. دسته اول خریداران شخصی هستند که به علت قیمت‌های به مراتب پایین‌تر خانه در مسکن مهر؛ قصد خانه‌دار شدن دارند. اما آنها معمولا تردیدهایی در ذهن دارند. تردیدهایی از این دست که آیا اساسا منطقی است که در جایی همچون مسکن مهر سکونت داشته باشیم یا خیر؟

اما حساب دسته دوم جداست. این دسته سرمایه‌گذارانی هستند که هدف آنها از خرید نه استفاده شخصی بلکه کسب سود و منفعت از سرمایه‌گذاری است. این افراد نیز ممکن است گزینه‌های دیگری در ذهن داشته باشند. بنابراین می‌خواهند ببینید که کدام گزینه سود بیشتری را عاید آنها می‌کند.

ما در این مقاله قصد داریم متناسب با اهداف این دو گروه؛ به این سوال پاسخ دهیم که آیا خرید مسکن مهر به صرفه است یا خیر؟ طبیعتا اهداف و انتطارات هر دو گروه با یکدیگر متفاوت است.

آیا مسکن مهر گزینه‌ مناسبی برای خانه‌دار شدن افراد است؟

افرادی که به دنبال خرید خانه شخصی در مسکن مهر هستند، ابتدا رغبت چندانی برای این کار ندارند. استدلال آنها این است که معمولا شهرک‌های مسکن مهر امکانات چندانی ندارند و از مراکز شهر به دور هستند. بنابراین برای دسترسی به امکانات و انجام فعالیت‌های روزانه نیاز به تردد مداوم به مرکز شهر دارند.

ضمن آنکه سکونت در مسکن مهر افراد را از محل کار خود یا از نزدیکی جغرافیایی با دوستان و آشنایان دور می‌کند. بنابراین هزینه رفت‌وآمد را بالا می‌برد. با این حال، در چند سال اخیر این تصورات در قبال مسکن مهر کاهش یافته و افراد بیشتری برای خرید مسکن مهر رغبت پیدا کرده‌اند.

مسکن مهر؛ گزینه‌ای ارزان‌تر از مراکز شهرها برای خانه‌دار شدن

برای این دسته از افراد معمولا توصیه ما این است که اگر منابع کافی برای خرید مسکن در مرکز شهر ندارند، خرید مسکن مهر بنا به دلایلی می‌تواند گزینه بسیار خوبی باشد. اما چرا؟

در پاسخ باید گفت که بازار مسکن هر چند وقت یکبار دوره‌های مختلفی را پشت سر می‌گذارد که شامل دوران رکود، گذر از رکود به رونق، دوران رونق و گذر از رونق به رکود است.

ما همواره توصیه می‌کنیم که خریداران شخصی فارغ از آنکه بازار در کدام یک از این دوران‌ها به سر می‌برد؛ هر زمان که منابع کافی برای خرید مسکن داشتند، حتما برای این کار اقدام کنند. این توصیه در خصوص خرید  مسکن مهر نیز صادق است. ما در مقاله بهترین زمان خرید ملک به طور مفصل به این پرسش پاسخ داده‌ایم که توصیه می‌کنیم حتما بخوانید.

ضمن آنکه این دسته از افراد می‌توانند بعد از مدتی سکونت در مسکن مهر، آن را به فروش برسانند و با اضافه کردن پس‌انداز خود به آن، به دنبال خرید مسکن در مراکز شهر باشند. کمااینکه در چند سال اخیر بسیاری از افراد این کار را انجام داده‌اند.

بهبود تدریجی امکانات مسکن مهر با گذر زمان

معمولا امکانات مسکن مهر به مرور زمان بیشتر شده و جمعیت بیشتری به آن اضافه می‌شوند. بنابراین در صورت عدم توانایی برای خرید خانه در مراکز شهر، مسکن مهر می‌تواند بهترین گزینه باشد. با این حال، این توصیه ما صرفا از جنبه مالی است و خریداران با توجه به سایر مسائلی که برای آن‌ها اهمیت دارد، باید تصمیم نهایی را بگیرند.

برای نمونه برخی از مسکن مهرهای جدید ممکن است امکانات بسیار کمی داشته باشند و افراد ساکن در آنجا تا مدت‌ها باید به مراکز شهر رفت‌وآمد داشته باشند. در همین مثال، ممکن است فردی از خودروی شخصی خود برای رفت‌وآمد استفاده کرده و مشکل خاصی از این بابت نداشته باشد. بنابراین فاکتورهای تصمیم‌گیری افراد متفاوت بوده و ما صرفا از جنبه مالی به این سوال پاسخ داده‌ایم.

آموزش سرمایه‎ گذاری در طلا و مسکن به اسان ترین شکل

سرمایه گذاری در طلا و مسکن

طلا یکی از فلزات گرانبها و همواره جذاب برای بشر بوده است و ارزش خود را در طول تاریخ حفظ کرده است. سرمایه‎ گذاری در طلا یکی از راه‎های ایمن سرمایه‎ گذاری است و زمانی که بحرانی در جهان رخ دهد، مانند پاندمی کرونا، سرمایه‎ داران تمایل دارند که سرمایه‎ های خود را به بازارهای امن‎تری منتقل کنند. یکی از این بازارهای نسبتا امن، طلا است. برای مثال، بهتر است قیمت جهانی طلا را از تاریخ ۱۱ مارس ۲۰۲۰ که پاندمی کرونا رسما توسط سازمان جهانی بهداشت اعلام شد، تا به امروز که جهان همچنان درگیر کرونا است بررسی کنیم.

در تصویر بالا مشاهده می‎کنید که همزمان با اعلام پاندمی کرونا طلا نیز دچار یک افت موقت و تنها ۱۰ درصدی شد. پس از حدود ۸ روز، روند نزولی به روند صعودی تبدیل شد. قدرت این روند به حدی بود که طلا به سقف تاریخی خود(خط نارنجی) در تاریخ ۶ سپتامبر ۲۰۱۱ رسید و حتی از آن عبور کرد! هرچند نتوانست خود را در آن محدوده تثبیت کند، ولی با پایان روند نزولی چند روز ابتدایی که تمام جهان را متاثر کرده بود، طلا توانست رشد ۴۰درصدی داشته باشد(معادل ۲۵ درصد از روز اعلام پاندمی).

روش‎های سرمایه‎ گذاری در طلا

برای سرمایه‎ گذاری در طلا گزینه ‎های مختلفی وجود دارند:

• سکه
• طلای نو
• طلای دست دوم
• طلای آب شده
• شمش طلا
• صندوق‎های سرمایه‎گذاری طلا و سکه
• گواهی سپرده کالایی

در ادامه به توضیح هر یک، مزایا و معایب آن‎ها می‎پردازیم.

1. سرمایه‎ گذاری در سکه

یکی از مزایای مهم سکه نسبت به طلا، بحث هزینه اجرت است. هزینه‎ای که در خرید سکه وجود ندارد. مزیت دیگر سرمایه‎گذاری در سکه نسبت به طلا، این است که با سرمایه‎گذاری در سکه شما می‎توانید سود بیشتری کسب کنید چرا که قیمت سکه در صورت افزایش قیمت طلا می‎تواند بیشتر افزایش یابد. همچنین به دلیل عدم وجود محدودیت‎های بازار طلا در بازار سکه، نقد شوندگی و قابلیت معامله سکه بیشتر است. از طرفی سکه همواره یک قدم جلوتر از تورم بوده و با افزایش نرخ تورم، قیمت سکه به میزان بیشتری افزایش می‎یابد. پس با سرمایه‎ گذاری اصولی در سکه نه تنها از تورم عقب نمی‎مانید، بلکه می‎توانید از آن پیشی بگیرید!

حال که دانستیم سرمایه‎گذاری در سکه چه مزایایی نسبت به طلا دارد، به بررسی انواع سکه به منظور سرمایه‎گذاری می‎پردازیم.

نخست باید بدانیم که چه عواملی در قیمت و محبوبیت انواع سکه نقش موثری دارند:

• عرضه و تقاضا: مهم ترین عاملی که در هر بازار روند قیمت را مشخص می‎کند، عرضه و تقاضا است. هر چه عرضه کمتر و تقاضا بیشتر، قیمت هم بالاتر خواهد بود. از طرفی کالایی که تقاضای بالاتری دارد، نقدشوندگی بالاتری هم دارد. در بین سکه‎های موجود در بازار، سکه امامی از لحاظ تقاضا در صدر قرار دارد. ربع سکه نیز با توجه به قیمت کمتر نسبت به سایرین و همچنین رشد قیمت طلا در سال‎های اخیر، یکی از گزینه‎های محبوب و پرتقاضای بازار سکه است.
• نوسانات قیمت: اگر شما فردی هستید که سرمایه‎گذاری را به تازگی شروع کرده‎اید و مبتدی هستید یا شخصیت شما ریسک‎پذیر نیست، بهتر است ازسرمایه‎گذاری در سکه تمام بهار آزادی خودداری کنید چرا که بیشترین نوسانات قیمتی را بین انواع سکه‎های طلا دارد.
• سال ضرب: سکه‎هایی که سال ضرب جدیدتری دارند، تقاضای بیشتری هم دارند.
• وجود حباب در قیمت: همان‎طور که گفته شد، ربع سکه یکی از سکه‎های پرتقاضای این بازار است. تقاضای زیاد می‎تواند قیمت را بالا ببرد. ارزش ذاتی سکه بستگی به نرخ ارز، قیمت جهانی طلا و یک نسبت ثابت دارد. هر عاملی غیر از سه مورد اخیر که منجر به افزایش و یا کاهش قیمت سکه شود، منجر به پیدایش حباب می‎شود.
• بازارهای موازی: منظور از بازارهای موازی بازار بورس، ملک، ارزهای دیجیتال و امثالهم است. زمانی که افراد ببینند که یک بازار دیگر در حال سوددهی است و میزان سود آن هم در قیاس با بازار طلا و سکه قابل توجه است، به سمت آن بازار جذب می‎شوند. این موضوع نقدشوندگی و حجم معاملات بازار سکه و طلا را تحت تاثیر خود قرار می‎دهد. یک مثال از این اتفاق، سقوط قیمت سکه تمام بهار آزادی در بورس کالا در خرداد ۹۹ بود، زمانی که شاخص کل بورس در محدوده ۲ میلیون قرار داشت و انتظار بسیاری از افراد این بود که بورس همچنان روند صعودی دارد. البته در این سقوط عوامل دیگری نیز دخیل بودند.

• میزان سوددهی: در هر نوع سرمایه‎ گذاری ابتدا شما باید تکلیف این مساله را روشن کنید که قصد دارید کوتاه‎مدت سرمایه‎ گذاری کنید یا بلندمدت. سپس بررسی کنید که با توجه به دید سرمایه‎گذاری شما، کدام مورد سود بیشتری نصیب شما می‎کند. در واقع در اینجا باید به رفتارشناسی قیمت و روانشناسی بازار توجه داشته باشید. اگر قیمت انواع سکه را بررسی کنید متوجه می‎شوید که ربع سکه، سکه گرمی و نیم سکه برای کوتاه مدت و ربع سکه، سکه گرمی و سکه تمام بهار آزادی برای بلندمدت گزینه‎های مناسب‎تری از لحاظ میزان سوددهی هستند.

2. طلای نو

یکی از معایبی که در خرید طلای نو وجود دارد، بحث اجرت است. برای رفع این موضوع، بهتر است از دسته‎ای از زیورآلات خرید کنید که بهای اجرت کمتری داشته باشد. ریسک تقلبی بودن هم در خرید طلای نو همواره وجود دارد

3. طلای دست دوم

برای خرید این طلا نیازی به پرداخت بهای اجرت نیست اما ریسکی که در این نوع سرمایه‎گذاری در طلا وجود دارد این است که امکان دارد شما طلای تقلبی بخرید و در هنگام فروش که با امید کسب سود به مغازه طلافروشی می‎روید، تازه متوجه شوید که طلای شما تقلبی است!

4. طلای آب شده

شما می‎توانید طلای دست دومی است که مغازه‎های طلافروشی از افراد می‎خرند. این طلای دست دوم را می‎توان در کوره‎های مخصوص ذوب کرد. برای خرید این نوع از طلا، همانند طلای دست دوم بهتر است از مغازه‎های متعبر خرید کنید. یکی از مزایای این نوع طلا، معافیت آن از مالیات است. از مزایای دیگر این نوع طلا این است که شما آن را به قیمت همان عیاری که برای آن مشخص شده است خرید و فروش می‎کنید. اما برای فروش طلای نویی که خریداری کرده‎اید، خریدار قیمت عیار پایین‎تری را به شما پیشنهاد می‏دهد. نقدشوندگی بالای این نوع از طلا نیز یکی از مزیت‎های آن نسبت به سایرین است.

5. شمش طلا

شمش یکی دیگر از گزینه‎های سرمایه‎گذاری در طلا است. این نوع طلا نسبت به سایرین معمولا اعتبار بالاتری دارد. البته این نوع از سرمایه‎گذاری بیشتر برای کسانی که مبالغ قابل توجهی دارند، مناسب است.

6. صندوق‎های سرمایه‎ گذاری درطلا و سکه

یکی از راه‎های سرمایه‎گذاری در طلا که می‎توانید به جای خرید فیزیکی طلا و سکه، از آن به سود مطمئن و بی دردسرتری برسید، سرمایه‎گذاری در صندوق‎های سرمایه‎گذاری است. انواع مختلف صندوق‎های سرمایه‎گذاری در مقاله”صندوق‎های سرمایه‎گذاری” معرفی شده‎اند. یکی از مزیت‎های این صندوق‎ها این است که سرمایه شما در اختیار افراد متخصص است که ممکن است شما این تخصص را نداشته باشید. این صندوق‎ها را در بازار بورس می‎توانید معامله کنید. کارمزد کمتر، ریسک کمتر و عدم تحمل هزینه‎ها و زحمت‎های نگهداری طلا و سکه از جمله علل جذابیت این صندوق‎ها هستند. یکی دیگر از مزیت‎های سرمایه‎گذاری در این صندوق‎ها این است که به دلیل حضور این صندوق‎ها در بازار بورس اوراق بهادار، با مبالغ کمتر از قیمت یک سکه می‎توانید اقدام به سرمایه‎گذاری در طلا و سکه کنید. البته از معایب این صندوق‎ها می‎توان به نقدشوندگی کمتر آنها به ویژه در روزهای نزولی بازار بورس اشاره کرد.  این صندوق‎ها با استفاده از سرمایه‎های مشتریانش اقدام به سرمایه‎گذاری بر اوراق مبتنی بر سکه می‎کند. البته بخشی از سرمایه دریافتی را نیز در اوراق با درآمد ثابت سرمایه‎گذاری می‎کنند. سود این صندوق‎ها مانند سایر سرمایه‎گذاری‎ها به نرخ ارز و قیمت جهانی طلا بستگی دارد. در بورس ایران صندوق‎های مذکور باید حداقل ۷۰% در سکه طلا و حداکثر ۲۰% در اوراق مشتقه مبتنی بر طلا سرمایه‎گذاری کنند. ۴ صندوق مبتنی بر طلای بورس ایران عبارتند از : صندوق لوتوس با نماد طلا، صندوق سکه طلای مفید با نماد عیار، صندوق زرافشان امید ایرانیان با نماد زر و صندوق مبتنی بر سکه طلای کیان گوهر. اطلاعات مربوط به معاملات صندوق‎های طلای بورس را می‎توانید در سایت www.tsetmc.com مشاهده کنید.

7. گواهی سپرده کالایی

گواهی سپرده کالایی همانطور که در مقاله “بورس کالا چیست” توضیح داده شد نشان دهنده مالکیت شما بر کالای مذکور در گواهی است. این نوع از گواهی سپرده کالا غیر قابل انتقال به غیر است. همانطور که در مورد قبل ذکر شد، صندوق‎های مبتنی بر طلا نیز از این روش برای سرمایه‎گذاری استفاده می‎کنند. سکه‎هایی که در این روش معامله می‎شوند، ۲۲ عیار و با وزن ۸٫۱۳ گرم هستند. شما با در دست داشتن این گواهی می‎توانید به خزانه‎داری بانک مربوطه مراجعه کنید و سکه‎های خود را دریافت کنید. البته توجه داشته باشد که ارزش هر گواهی برابر است با ۱۰% ارزش یک سکه طلا. این روش نیز از مالیات معاف است. برای این روش نیاز به کد معاملاتی و اقدام از طریق کارگزاری دارید.

 شما تنها زمانی می‌توانید بهترین روش سرمایه‌ گذاری در طلا و مسکن را انتخاب کنید که اطلاعات جامع و کاربردی در این زمینه داشته باشید و یک فرد کاربلد شما را راهنمایی کند. مستر تریدر این توانایی را دارد که شما را در این زمینه به خوبی راهنمایی کند.

سرمایه گذاری

سرمایه گذاری در ملک یکی از متداول‌ترین نوع سرمایه‌گذاری از سال‌های قبل بوده و هست. اغلب افراد اولین فکری که درباره سرمایه‌های مازاد خود بعد از تامین نیازهای ضروری اولیه‌شان می‌کنند، استفاده از این سرمایه‌ها برای خرید خانه دوم، زمین یا ویلا است تا از طریق سرمایه گذاری بتوانند ارزش سرمایه‌شان، با پیشرفت قیمت‌ها و پا به پای تورم حفظ کنند و از ارزش افزوده قابل توجهی برخوردار شوند.

سرمایه گذاری در بازار ملک

هرچند سرمایه‌گذاری در بازار ملک به خصوص بازار مسکن همیشه به دلایلی مهم و پررونق بوده است؛ به این معنا که در مقاطع زمانی مختلف و به رغم تحولات سیاسی و اقتصادی متنوعی که در سیاست های پولی یا بازارهای موازی اتفاق می افتد، حوزه مسکن همواره به عنوان یکی از کم ریسک ترین بخش ها در برگشت سرمایه باقی مانده است. اما، در این رابطه مانند سایر بازارها قواعدی وجود دارد که در صورت رعایت آنها هم استرس‌های ناشی از سرمایه‌گذاری کاهش پیدا می‌کند و هم می‌توان به سرمایه‌گذاری پرسودتر و ایمن‌تری اندیشید.

سرمایه گذاری در بازار ملک به گونه ای است که همیشه حداقل پا به پای تورم پیشرفت قیمتی داشته و برای مالکان این املاک ارزش افزوده‌ای حداقل به نسبت افزایش حجم نقدینگی، ایجاد کرده است، اما فاکتورهای خاصی در رابطه با سرمایه‌گذاری بهتر در بازار املاک و مستغلات وجود دارد که به خصوص توجه به آنها برای کسانی که به تازگی می‌خواهند این نوع سرمایه‌گذاری را انجام دهند توصیه می‌شود

.

در واقع بسیاری از افرادی که برای بار اول یا دوم تصمیم گرفته اند سرمایه مازاد خود را در بازار املاک پس انداز کنند و از این طریق ارزش افزوده سرمایه خود را هم در طول زمان تضمین کنند، اغلب نمی‌دانند که چه زمانی باید این کار را انجام دهند. عمده سوالی که ممکن است اغلب متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در حال حاضر با آن مواجه باشند، این است که آیا زمان مناسبی را برای ورود به این بازار انتخاب کرده‌اند یا خیر؟ قبل از آنکه به این پرسش پاسخ داده شود، باید بدانید که چند عامل مهم را باید قبل از ورود به بازار سرمایه‌ای مد نظر قرار دهید و با تکیه بر تحلیل‌های موجود بتوانید بهترین انتخاب را در این بازار انجام دهید.

اصل اول: اصل تقاضا

فرض کنید سرمایه‌ای مشخص در اختیار دارید که می‌خواهید آن را در بازار ملک سرمایه‌گذاری کنید. برای این سرمایه‌گذاری گزینه‌های مختلفی را پیش روی خود می‌بینید، مثلا اینکه آپارتمان بخرید یا زمین یا ویلا؟ در این زمینه بهترین گزینه پیشنهادی شما خرید آپارتمان و بعد زمین است. البته زمین را در صورتی خریداری کنید که قصد دارید آن را بسازید و بودجه کافی هم برای این امر در اختیار دارید یا اصول بازی در ساخت و سازهای مشارکتی را به خوبی می‌دانید! آپارتمان به این علت نسبت به سایر گزینه‌های ملکی انتخاب بهتری محسوب می‌شود که تقاضا همواره برای آن وجود دارد و از طرفی بازار آن نسبت به بازار زمین یا ویلا و سایر مستغلات، بازار پرطرفدارتری است. از طرف دیگر در حال حاضر تقاضا در بازار مسکن بیشتر از عرضه واقعی آن است و اگر شما حتی بخواهید آپارتمانتان را اجاره بدهید، می‌توانید ارزش افزوده قابل توجهی در سرمایه خود شاهد باشید. عده ای هم سرمایه گذاری روی زمین را بیشتر توصیه می کنند دلیل آنها این است که زمین، همیشه گران ترین کالا در بازار مسکن بوده و هست و سرمایه گذاران خبره این را خوب می دانند و بیشترین دارایی غیرنقدی آنها زمین هایی است که در زمان مناسب خریده اند.

اصل دوم: اصل آرامش

زمان مناسب برای خرید ملک، فاکتور مهم دیگری است که در موفقیت سرمایه‌گذاری در این زمینه اثرگذار است. بر این اساس بهترین زمان سرمایه‌گذاری در بازار ملک زمانی است که بازار در آرامش به سر می‌برد و یا هنوز به رونق کامل یا سقف قیمتی نرسیده است. البته تشخیص این امر با توجه به اینکه بازار مسکن از الگوی ثابتی برای رکود و رونق پیروی نمی‌کند و اساسا پیش‌بینی بازار مسکن چندان ممکن نیست، نیاز به مطالعه و بررسی و نتیجه‌گیری دقیق و صحیح دارد.

البته افزایش میزان تقاضا در بازار خرید ملک می‌تواند نشانه خوبی برای مناسب بودن زمان خرید باشد هر چند باید دقت کنید که زمانی وارد این بازار نشوید که تقاضا برای خرید به حدی زیاد شده باشد که به علت پیشی گرفتن تقاضا نسبت به عرضه، قیمت ملک سیر افزایشی به خود بگیرد.

اصل سوم: اصل موقعیت

سنجش موقعیت ملکی که قصد خرید آن را دارید یکی دیگر از ضرورت‌های یک سرمایه‌گذاری موفق در این زمینه است. سعی کنید سرمایه خود را برای خرید ملکی هزینه کنید که به اصطلاح عموم، جای پیشرفت دارند. به عبارت دیگر، کیفیت منطقه ای که شما در آن ملک یا زمینی را خریداری می کنید، در موفقیت یا عدم موفقیت سرمایه گذاری و پیش بینی استقبال افراد و شرکت ها نسبت به اجاره یا خرید ملک شما تاثیر مستقیم می گذارد.

به عنوان مثال، اگر شما در یک محله در نزدیکی یکی از دانشگاه های کشور سرمایه گذاری کنید، این شانس را خواهید داشت که پس از ساخت، واحدهای خالی تان پر از دانشجویان و استادهایی شود که محلی زندگی شان از دانشگاه فاصله دارد. اگر زمینی در جوار این دانشگاه خریده اید حتی می توانید آن را پانسیون (خوابگاه دانشجویی) کنید یا یک زمین ورزشی برای آخر هفته های دانشجویان تدارک ببینید. یا خرید ملک در مکان هایی مانند مرکز شهر هم که همیشه متقاضی برای آن وجود دارد پیشنهاد مناسبی  در این زمینه به نظر می‌رسد. موقعیت انفرادی ملک در کنار موقعیت محله‌ای آن نیز امر مهم دیگری است که باید در زمان خرید به آن توجه کنید، واقع شدن ملک در مسیرهای اصلی رفت و آمد مانند کنار خیابان یا دو نبش بودن ملک و سایر ویژگی‌های این چنین باعث می‌شود ارزش افزوده ملکتان نسبت به سایر املاک اطراف که این ویژگی‌ها را ندارند بیشتر شود.

اصل چهارم: اصل قیمت

برای سرمایه‌گذاری در بازار ملک صبر و حوصله به خرج دهید و از طرف دیگر خوب بگردید و تحقیق کنید. اگر وقت مناسبی را به این امر اختصاص دهید و عجولانه خرید نکنید، می‌توانید املاک قیمت مناسب یا زیر قیمتی را پیدا کنید که به دلایلی مانند نیاز مالی فروشنده، می‌توانید آن را به صورت یک فایل اکازیون خریداری کنید. البته این امر به این معنا نیست که در انتخاب ملک وسواس بیش از حد به خرج دهید.

اصل پنجم: اصل بی طرفی

گرچه ممکن است که بخواهید یک آژانس معاملات ملکی به شما در خرید یا چگونگی سرمایه گذاری کمک کند اما شما باید به هر حال برای سرمایه گذاری پولتان با کمی تحقیق و آگاهی قبلی وارد این بازار شوید. بدیهی است که مراجعه به آژانس معاملات ملکی برای یافتن زمین مناسب، فشار غیر ضروری برای خرید آن به شما وارد می کند؛ پس مهمترین نکته این است که بی طرفانه به آمار املاک و محله ها در چارچوب میزان سرمایه خود نظر انداخته و بررسی های لازم را انجام دهید.

منبع

آشنایی با سرمایه گذاری در مسکن

انواع سرمایه گذاری در مسکن

در دهه های اخیر با افزایش تقاضا ی سرمایه گذاری در بازار مسکن روش های سرمایه گذاری درآن توسعه کمی و کیفی بسیاری یافته وبه تناسب پیچیدگی بیشتر در بازار سرمایه روش های سرمایه گذاری در مسکن هم به همان نسبت متنوع تر شده است . در این نوشتار قصد داریم شما را با انواع سرمایه گذاری در مسکن به خصوص روش های متداول تر در آمریکای شمالی شامل کانادا و آمریکا آشنا کنیم .

اجاره داری (Rental Properties)

روشی سنتی اما بسیار متداول و مرسوم در بازار مسکن است که شخص سرمایه گذار ملکی را خریداری کرده و از طریق گرفتن اجاره بها کسب درآمد می کند. در این روش هزینه هایی چون بازپرداخت وام بانکی (Mortgage)، مالیات و هزینه تعمیرات و نگهداری از طریق اجاره تامین می گردد . در این روش سرمایه گذار بعد از تسویه وام از محل اجاره بها طی چندین سال مالک قطعی ملک می شود . از نکات ساده ولی حائز اهمیت در این روش از سرمایه گذاری توجه به محل جغرافیایی، نرخ اجاره بهاء و میزان تقاضا جهت اجاره در مکان مورد نظر می باشد به عنوان مثال اطراف دانشگاه های بزرگ به دلیل تقاضای بالا از ناحیه دانشجویان . ایده آل ترین حالت ممکن این است که اجاره بها بتواند علاوه بر تامین هزینه ها بیشینه ای نیز نصیب سرمایه گذار نماید که البته این حالت در بازار شهر های بزرگ رفته رفته دست نیافتنی تر می شود ؛ اما به مرور با باز پرداخت اقساط در یک بازه زمانی بیست تا سی سال سرمایه گذار با افزایش ارزش ملک می تواند ازبازگشت سرمایه و سود قابل قبولی بهره مند شود . شاید بزرگترین تفاوت بین اجاره داری وسایر اشکال سرمایه گذاری در بازار مسکن این است که شما باید زمان زیادی ازوقت وکار خود را صرف آن کنید . البته اگر نمی خواهید زمان زیادی صرف کنید همیشه این امکان وجود دارد که با پرداخت بخشی از اجاره بها این کار را به شرکت هایی که به جای شما املاکتان را مدیریت می کنند (property management company ) بسپارید .

خرید و فروش ملک (Real Estate trading , Flip)

در این روش سرمایه گذاران به دنبال سود کوتاه مدت در بازار مسکن هستند که بیشتر به نام Flipping شناخته شده است . این نوع سرمایه گذاری بخش بسیارپرریسک بازار مسکن در آمریکای شمالی است . سرمایه گذاران یا عمدتا به دنبال املاک با ارزشی به مراتب کمتر از قیمت واقعی آن در بازار بوده و یا در مناطقی که ارزش ملک به سرعت در حال رشد است به دنبال جایی برای سرمایه خود هستند . Property Flipper ها یا همان سرمایه گذاران کوتاه مدت معمولابه دنبال املاکی هستند که بتوانند بدون هیچ خرجی در یک بازه 3 تا 4 ماه ازاین دست خریده و ازدستی دیگر بفروشند. البته ناگفته پیداست که اگر اتفاقی منفی در بازار بیفتد – که احتمالش کم هم نیست – و پیش بینی آن ها محقق نشود ،به دلیل کمبود نقدینگیشان در تامین بیش از چند ماه هزینه های وام وغیره به مشکلات جدی بر می خورند . حالتی دیگر از این نوع سرمایه گذار که در بازه ای طولانی تر از حالت اول بسته به حجم کاراتفاق می افتد این است که املاک قدیمی را خریداری کرده و پس ازبازسازی به قیمت بالاتر به فروش می رسانند . از محدودیت های این روش این است که در هرزمان معمولا به بیش از یک ملک نمی توان پرداخت .

گروه های سرمایه گذاری مسکن Real Estate Investment Groups

Real Estate Investment Groups را می توان به نوعی mutual fund های کوچک بازار مسکن نامید . این نوع از سرمایه گذاری به کار کسانی می آید که به اجاره دارند علاقه دارند اما نمی خواهند خود را درگیر مستاجر و اداره ملک کنند .
روش کار به این صورت است که یک شرکت مجموعه یا مجموعه هایی از آپارتمان خریداری می کند و پس از آن اجازه می دهد سرمایه گذاران یک واحد یا چند واحد از آن ها را تملک کنند . صاحبان جدید آپارتمان ها هیچ مسئولیت مستقیم وکاری در رابطه با مدیریت ، هزینه های نگهداری ، تعمیرات ، امور قانونی ،پیدا کردن مستاجر ، تخلیه و دیگر امور مرتبط نداشته و همه را شرکت فروشنده برای آن ها انجام می دهد و در ازای آن سالیانه بخشی از اجاره بها را هم به عنوان دستمزد این قبیل کارها برمی دارد . راهی است نسبتا راحت برای سرمایه گذاری در مسکن اما به شرکت عرضه کننده و اعتبارو شهرت آن بستگی تام دارد .

REITs ازطریق بازاربورس

روش دیگر سرمایه گذاری دربازار مسکن از طریق بازار بورس است که از روش های بسیار رایج بوده و سرمایه گذاری های بسیار کلانی به صورت روزانه درآن انجام می شود . در این روش سرمایه گذار مالک فیزیکی هیچ ملکی نیست بلکه سهام شرکت های سرمایه گذاری مسکن (Real Estate Investment Trusts ) که کارشان عمدتا سرمایه گذاری های کلان در بازاراملاک مسکونی ، تجاری و اداری به منظور اجاره داری است را در بازار بورس خرید کرده یا می فروشد . سهام این شرکت ها در بازار های بزرگ بورش چون Wall street و تورنتو خرید و فروش می شوند .

چرا در بازار مسکن سرمایه گذاری کنیم

به طور کلی از مزایای سرمایه گذاری در بازار مسکن یکی می توان به نوسانات پایین این بازار – به ویژه – در مقایسه با بازار سهام و اوراق قرضه و دیگری بهبود نسبت سود به ریسک درسبد سرمایه گذاری افراد اشاره کرد . از دیگر ویژگی های سرمایه گذاری در ملک آن است که بازده آن معمولا با سرمایه گذاری های مطمئنی چون اوراق قرضه دولتی خزانه داری آمریکا یا دولت کانادا مقایسه می شوند به خصوص در زمانی نرخ های بهره پایه پایین می آیند . ازویژگی های دیگر سرمایه گذاری در ملک ارتباط کمتر آن با سایر بازارهاست به طوری که ازسال 1956 در 15 بحران مالی بررسی شده توسط دانشگاه ییل که بازار های بورس فروریختند بازار مسکن برخلاف آن ها حرکت کرده است . البته استثناهایی هم می توان بر شمرد مانند زمان بحران بزرگ یا Great Recession . به یاد اصل را باید بخاطر سپرد : هرچه سرمایه گذاری در ملک مستقیم تر اثر پذیری از دیگربازارها کمتر . به عنوان مثال سرمایه گذاری در REITs کاملا تابع بازار سهام است.
کاهش اثر تورم بر سرمایه Inflation Hedging از کاربرد های خوب سرمایه گذاری در مسکن است . امکان دریافت وام را نیز باید به این فهرست افزود . در سرمایه گذاری های دیگر مثل بازار سهام شما امکان دریافت وام ندارید و باید همه سرمایه گذاری را از منابع خود تامین کنید مگر اینکه Margin سرمایه گذاری کنید که آن هم ریسک سرمایه گذاری را افزایش می دهد وهم میزانش به وام مسکن Mortgage نمی رسد . وام های مسکن متداول از 80% تا 65% سرمایه گذاری شما را تامین می کنند . که اصطلاحا به آن Power of Leverage می گویند .
از معایب سرمایه گذاری می توان به ضریب پایین نقد شوندگی Illiquidity آن اشاره کرد . یعنی در صورت نیاز در بهترین حالت هفته ها ودرشرایطی ماه ها طول می کشد تا شما بتوانید ملک خود را تبدیل یه پول کنید . در انواع سرمایه گذاری های ملک سهام REITs ها نقد شوندگی بالاتری دارند اما به همان نسبت نوسان بیشتر و ریسک بالاتری را هم تجربه می کنند .

منبع

عوامل موثر در بخش سرمایه گذاری در مسکن

بخش مسکن در اقتصاد از جایگاه ویژه ای برخوردار بوده و همواره یکی از نیازهای ضروری خانواده ها محسوب می گردد. در اقتصاد ایران همواره شاهد شکاف مابین عرضه و تقاضا و افزایش قیمت مسکن طی چند دهه اخیر می باشیم. از اینرو جهت تامین مسکن و ساختمان اقشار مختلف جامعه و کاهش شکاف مابین عرضه و تقاضای مسکن و ساختمان در ایران در راستای مهار رشد قیمت مسکن، می بایست به بررسی علمی عوامل تعیین کننده عرضه و تقاضای این بخش پرداخت. لذا هدف تحقیق حاضر بررسی عوامل تعیین کننده سرمایه گذاری در بخش مسکن و ساختمان ایران، طی دوره زمانی 1389- 1368 است. نتایج مطالعه حاکی از آنست که علی رغم بهبود میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن و ساختمان طی برنامه های توسعه اقتصادی، به دلایل متعددی از قبیل: سهم بسیار کم سرمایه گذاری بخش دولتی در تولید و عرضه مسکن به همراه گرایش کم بخش خصوصی و تعاونی به سرمایه گذاری در بخش مسکن، نامتناسب بودن قیمت مسکن و تسهیلات اعطایی بانک ها با توان اقتصادی خانوارها، سوء مدیریت در تجهیز و هدایت نقدینگی بخش، عدم کنترل و نظارت صحیح در بازار زمین، مقطعی بودن سیاست گذاری ها توسط متولیان بخش سرمایه گذاری در بخش مسکن و ساختمان متناسب با نیاز جامعه نبوده و هنوز شکاف زیادی مابین عرضه و تقاضای مسکن و ساختمان در کشور وجود دارد.

منبع: sid.ir