چگونگی نحوه محاسبه سن بنا توسط املاک

 نحوه محاسبه سن بنا چگونه است؟ این حق شماست که بدانید آپارتمانی که قصد خرید آن را دارید چند ساله است زیرا هر چه سن ساختمان بالاتر باشد، طبیعتاً قیمت آن پایین‌تر است. با توجه به اینکه سن مفید ساختمان را حدود ۲۵ تا ۳۰ سال تخمین می‌زنند، هر چه از زمان ساخت ساختمان گذشته باشد، تاسیسات آن فرسوده‌تر شده و امکان بروز مشکلات فنی و تاسیساتی در ساختمان بیشتر می‌شود. به این ترتیب، ساختمانی که بالای ۳۰ سال دارد در زمره‌ی املاک کلنگی قرار می‌گیرد و معمولاً خود بنا ارزش چندانی ندارد و ارزش ملک بر اساس ارزش زمین آن محاسبه می‌شود
 نکته‌ی دیگری که باعث می‌شود اطلاع از سن واقعی ساختمان مهم باشد، شرایط اعطای تسهیلات بانکی به آن است. برای دریافت وام مسکن لازم است سن واقعی ساختمان را بدانید زیرا بنا بر دستورالعملهای اداری بانک‌ها، این وام به ساختمان‌های دارای سن بیشتر از ۱۵ یا در بعضی موارد، ۲۰ سال تعلق نمی‌گیرد. بنابراین پیش از خرید یا حتی اجاره‌ی آپارتمان، اطلاع از سن دقیق ساختمان، امری ضروری و مهم است.
منبع اولیه برای تعیین سن ساختمان، اظهارات مالک یا مشاورین املاک است که در آگهی‌های املاک یا توضیحاتشان در مورد ملک به کار می‌برند. معمولاً این اطلاعات منبع موثقی نیست و دقت بالایی ندارد. بنابراین باید به دنبال راه‌های مناسب‌تری برای تعیین سن واقعی ساختمان باشیم. به خاطر داشته باشید که سن ساختمان هم به روش‌های مختلف محاسبه می‌شود و لزوماً یک عدد واحد را نمی‌توان به عنوان سن ساختمان ذکر کرد. برای آنکه به سن واقعی یک ملک یا آپارتمان پی ببرید، روش‌ها و ترفندهای مختلفی وجود دارد که در ادامه ضمن مرور انواع مختلف محاسبه‌ی سن ساختمان، این ترفندها را هم بررسی خواهیم کرد.

انواع روش نحوه محاسبه‌ سن بنا

الف)روش اول نحوه محاسبه‌ سن بنا: به اعتقاد بیشتر کارشناسان، مبنای محاسبه‌ی سن واقعی ساختمان، آغاز ساخت و مرحله‌ی بتن‌ریزی است. در این مرحله است که موجودیت ساختمان شکل می‌گیرد و بنا متولد می‌شود. بنابراین معیار محاسبه‌ی سن واقعی ساختمان، تاریخ صدور جواز یا پروانه‌ی ساختمانی است. نحوه محاسبه سن بنا در زمان خرید یا اجاره‌ی آپارتمان می‌توانید از مالک بخواهید جواز ساخت یا پروانه‌ی ساختمانی ملک را به شما نشان دهد. تاریخ صدور این سند، زمان تقریبی آغاز عملیات ساختمانی و سن واقعی ساختمان را به شما نشان خواهد داد. بانک‌ها و مؤسسات مالی هم برای اعطای تسهیلات، این سن را به عنوان معیار و مبنای تعیین قدمت ساختمان به رسمیت می‌شناسند.

ب) سن بهره‌برداری ساختمان: سن بهره‌برداری ساختمان، از زمان واگذاری انشعابات و فراهم شدن امکان سکونت در آن آغاز می‌شود. بنابراین برای تشخیص سن بهره‌برداری ساختمان باید به کنتورهای آن مراجعه کرد و معمولاً تاریخ درج شده روی کنتور برق، ملاک تشخیص این سن است. به خاطر داشته باشید که ممکن است ساختمانی پس از ساخت، تا سالها مورد استفاده قرار نگیرد و انشعاباتی برای آن خریداری نشود؛ درنتیجه امکان دارد اختلاف فاحشی بین سن واقعی و سن بهره‌برداری ساختمان وجود داشته باشد.

روی قبض‌های برق، تاریخ تحویل کنتور و آغاز اشتراک برق مشترکین درج شده که منبع مناسبی برای تعیین سن بهره‌برداری ملک است. البته ممکن است به دلایلی مانند خرابی و تعویض کنتور، تاریخ نصب کنتور ثانویه روی قبض درج شده باشد. به همین دلیل است که به اعتقاد کارشناسان، قبض برق و تاریخ نصب کنتور درج شده روی بدنه‌ی کنتور، در 90 درصد موارد می‌تواند معیار درستی برای تعیین سن بهره‌برداری ساختمان باشد.

ج) سن سندی ساختمان: سن سندی ساختمان همزمان با صدور پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و سند مالکیت ساختمان آغاز می‌شود. در بسیاری از موارد به دلیل مشکلات حقوقی و فنی، صدور سند ساختمان با تاخیری چند ماهه یا چند ساله نسبت به پایان ساخت بنا انجام می‌شود؛ بنابراین سن سندی ساختمان، ملاک معتبری برای تعیین سن بنا نیست. با این حال معمولاً در قیمت‌گذاری ساختمان، این سن را به عنوان مبنای تعیین نرخ ساختمان به کار می‌برند که اگر تفاوت معناداری با سن واقعی ساختمان داشته باشد، موجب ضرر و زیان خریدار خواهد شد.