آشنایی با سرمایه گذاری در مسکن

انواع سرمایه گذاری در مسکن

در دهه های اخیر با افزایش تقاضا ی سرمایه گذاری در بازار مسکن روش های سرمایه گذاری درآن توسعه کمی و کیفی بسیاری یافته وبه تناسب پیچیدگی بیشتر در بازار سرمایه روش های سرمایه گذاری در مسکن هم به همان نسبت متنوع تر شده است . در این نوشتار قصد داریم شما را با انواع سرمایه گذاری در مسکن به خصوص روش های متداول تر در آمریکای شمالی شامل کانادا و آمریکا آشنا کنیم .

اجاره داری (Rental Properties)

روشی سنتی اما بسیار متداول و مرسوم در بازار مسکن است که شخص سرمایه گذار ملکی را خریداری کرده و از طریق گرفتن اجاره بها کسب درآمد می کند. در این روش هزینه هایی چون بازپرداخت وام بانکی (Mortgage)، مالیات و هزینه تعمیرات و نگهداری از طریق اجاره تامین می گردد . در این روش سرمایه گذار بعد از تسویه وام از محل اجاره بها طی چندین سال مالک قطعی ملک می شود . از نکات ساده ولی حائز اهمیت در این روش از سرمایه گذاری توجه به محل جغرافیایی، نرخ اجاره بهاء و میزان تقاضا جهت اجاره در مکان مورد نظر می باشد به عنوان مثال اطراف دانشگاه های بزرگ به دلیل تقاضای بالا از ناحیه دانشجویان . ایده آل ترین حالت ممکن این است که اجاره بها بتواند علاوه بر تامین هزینه ها بیشینه ای نیز نصیب سرمایه گذار نماید که البته این حالت در بازار شهر های بزرگ رفته رفته دست نیافتنی تر می شود ؛ اما به مرور با باز پرداخت اقساط در یک بازه زمانی بیست تا سی سال سرمایه گذار با افزایش ارزش ملک می تواند ازبازگشت سرمایه و سود قابل قبولی بهره مند شود . شاید بزرگترین تفاوت بین اجاره داری وسایر اشکال سرمایه گذاری در بازار مسکن این است که شما باید زمان زیادی ازوقت وکار خود را صرف آن کنید . البته اگر نمی خواهید زمان زیادی صرف کنید همیشه این امکان وجود دارد که با پرداخت بخشی از اجاره بها این کار را به شرکت هایی که به جای شما املاکتان را مدیریت می کنند (property management company ) بسپارید .

خرید و فروش ملک (Real Estate trading , Flip)

در این روش سرمایه گذاران به دنبال سود کوتاه مدت در بازار مسکن هستند که بیشتر به نام Flipping شناخته شده است . این نوع سرمایه گذاری بخش بسیارپرریسک بازار مسکن در آمریکای شمالی است . سرمایه گذاران یا عمدتا به دنبال املاک با ارزشی به مراتب کمتر از قیمت واقعی آن در بازار بوده و یا در مناطقی که ارزش ملک به سرعت در حال رشد است به دنبال جایی برای سرمایه خود هستند . Property Flipper ها یا همان سرمایه گذاران کوتاه مدت معمولابه دنبال املاکی هستند که بتوانند بدون هیچ خرجی در یک بازه 3 تا 4 ماه ازاین دست خریده و ازدستی دیگر بفروشند. البته ناگفته پیداست که اگر اتفاقی منفی در بازار بیفتد – که احتمالش کم هم نیست – و پیش بینی آن ها محقق نشود ،به دلیل کمبود نقدینگیشان در تامین بیش از چند ماه هزینه های وام وغیره به مشکلات جدی بر می خورند . حالتی دیگر از این نوع سرمایه گذار که در بازه ای طولانی تر از حالت اول بسته به حجم کاراتفاق می افتد این است که املاک قدیمی را خریداری کرده و پس ازبازسازی به قیمت بالاتر به فروش می رسانند . از محدودیت های این روش این است که در هرزمان معمولا به بیش از یک ملک نمی توان پرداخت .

گروه های سرمایه گذاری مسکن Real Estate Investment Groups

Real Estate Investment Groups را می توان به نوعی mutual fund های کوچک بازار مسکن نامید . این نوع از سرمایه گذاری به کار کسانی می آید که به اجاره دارند علاقه دارند اما نمی خواهند خود را درگیر مستاجر و اداره ملک کنند .
روش کار به این صورت است که یک شرکت مجموعه یا مجموعه هایی از آپارتمان خریداری می کند و پس از آن اجازه می دهد سرمایه گذاران یک واحد یا چند واحد از آن ها را تملک کنند . صاحبان جدید آپارتمان ها هیچ مسئولیت مستقیم وکاری در رابطه با مدیریت ، هزینه های نگهداری ، تعمیرات ، امور قانونی ،پیدا کردن مستاجر ، تخلیه و دیگر امور مرتبط نداشته و همه را شرکت فروشنده برای آن ها انجام می دهد و در ازای آن سالیانه بخشی از اجاره بها را هم به عنوان دستمزد این قبیل کارها برمی دارد . راهی است نسبتا راحت برای سرمایه گذاری در مسکن اما به شرکت عرضه کننده و اعتبارو شهرت آن بستگی تام دارد .

REITs ازطریق بازاربورس

روش دیگر سرمایه گذاری دربازار مسکن از طریق بازار بورس است که از روش های بسیار رایج بوده و سرمایه گذاری های بسیار کلانی به صورت روزانه درآن انجام می شود . در این روش سرمایه گذار مالک فیزیکی هیچ ملکی نیست بلکه سهام شرکت های سرمایه گذاری مسکن (Real Estate Investment Trusts ) که کارشان عمدتا سرمایه گذاری های کلان در بازاراملاک مسکونی ، تجاری و اداری به منظور اجاره داری است را در بازار بورس خرید کرده یا می فروشد . سهام این شرکت ها در بازار های بزرگ بورش چون Wall street و تورنتو خرید و فروش می شوند .

چرا در بازار مسکن سرمایه گذاری کنیم

به طور کلی از مزایای سرمایه گذاری در بازار مسکن یکی می توان به نوسانات پایین این بازار – به ویژه – در مقایسه با بازار سهام و اوراق قرضه و دیگری بهبود نسبت سود به ریسک درسبد سرمایه گذاری افراد اشاره کرد . از دیگر ویژگی های سرمایه گذاری در ملک آن است که بازده آن معمولا با سرمایه گذاری های مطمئنی چون اوراق قرضه دولتی خزانه داری آمریکا یا دولت کانادا مقایسه می شوند به خصوص در زمانی نرخ های بهره پایه پایین می آیند . ازویژگی های دیگر سرمایه گذاری در ملک ارتباط کمتر آن با سایر بازارهاست به طوری که ازسال 1956 در 15 بحران مالی بررسی شده توسط دانشگاه ییل که بازار های بورس فروریختند بازار مسکن برخلاف آن ها حرکت کرده است . البته استثناهایی هم می توان بر شمرد مانند زمان بحران بزرگ یا Great Recession . به یاد اصل را باید بخاطر سپرد : هرچه سرمایه گذاری در ملک مستقیم تر اثر پذیری از دیگربازارها کمتر . به عنوان مثال سرمایه گذاری در REITs کاملا تابع بازار سهام است.
کاهش اثر تورم بر سرمایه Inflation Hedging از کاربرد های خوب سرمایه گذاری در مسکن است . امکان دریافت وام را نیز باید به این فهرست افزود . در سرمایه گذاری های دیگر مثل بازار سهام شما امکان دریافت وام ندارید و باید همه سرمایه گذاری را از منابع خود تامین کنید مگر اینکه Margin سرمایه گذاری کنید که آن هم ریسک سرمایه گذاری را افزایش می دهد وهم میزانش به وام مسکن Mortgage نمی رسد . وام های مسکن متداول از 80% تا 65% سرمایه گذاری شما را تامین می کنند . که اصطلاحا به آن Power of Leverage می گویند .
از معایب سرمایه گذاری می توان به ضریب پایین نقد شوندگی Illiquidity آن اشاره کرد . یعنی در صورت نیاز در بهترین حالت هفته ها ودرشرایطی ماه ها طول می کشد تا شما بتوانید ملک خود را تبدیل یه پول کنید . در انواع سرمایه گذاری های ملک سهام REITs ها نقد شوندگی بالاتری دارند اما به همان نسبت نوسان بیشتر و ریسک بالاتری را هم تجربه می کنند .

منبع

آموزش صفر تا صد بازار بورس ؛ چگونه در بورس سرمایه گذاری کنیم؟

چگونه در بورس سرمایه گذاری کنیم؟ با چقدر سرمایه وارد شویم؟ امکان دارد چقدر ضرر یا سود کنیم؟ اینها احتمالا مهمترین سوالات شما هستند. سرمایه گذاری نااگاهانه، بدون یادگیری و با باورهای غلط در بورس می توانید سرمایه شما را تا حد زیادی کاهش دهد و سرمایه گذاری آگاهانه و با کسب مهارت و تجربه، می تواند سود عظیمی برای شما ایجاد کند. حداقل هر سفارش در معاملات آنلاین در حال حاضر فقط ۱۰۲ هزارتومان است، بنابراین از بابت میزان

 سرمایه مورد نیاز برای شروع، نیاز به نگرانی نیست. قابل ذکر است سرمایه گذاری در بورس محدودیتی ندارد و تا میلیاردها تومان می توانید وارد بورس کنید.

آموزش صفر تا صد بازار بورس

برخی از افراد از اسم «بورس » می ترسند یا اینکه تصور می کنند سرمایه گذاری در بورس بسیار پیچیده، از توان و حتی اطلاعات آنها خارج است. سرمایه گذاری در بورس نیز مانند همه مشاغل، یک مهارت آموختنی است. بورس بازی و سرمایه گذاری در بورس ممکن است باعث ثروتمند شدن شما یا ورشکستی و نابودی سرمایه شود و این کاملا به خودتان بستگی دارد که کدامیک را انتخاب کنید! موفقیت در بورس مانند هر حرفه ی دیگری نیازمند یادگیری مداوم و کسب تجربه است. اعتقاد من این است، برای اینکه در بورس موفق شوید، پس از بدست آوردن اطلاعات اولیه و انجام کارهای ابتدایی دیگر( مثل گرفتن کدمعاملاتی )ساعات مشخصی صرف گذارندن دوره‌های آموزش صفر تا صد بورس کنید و در همین حین به معاملات کم حجم نیز بپردازید. اما این پایان کار نیست، بلکه تازه شروع کار است و اگر نتوانید احساسات و هیجانات خود مانند ترس و طمع و ناشکیبایی ( که در همه وجود دارد )را کنترل کنید، موفقیت چندانی بدست نمی آورید.

ما در این مطلب گام های سرمایه گذاری در بورس را مشخص کرده ایم و تا حد امکان مفاهیم و اطلاعات اولیه را در اختیارتان می گذاریم.

سرمایه گذاری در بورس چه مزایای دارد؟

-۱ کسب سود : سهامداران از دو محل دریافت سود نقدی و افزایش قیمت سهام، سود بدست می آورند.

-۲ برخورداری از حمایت قانونی : بورس بازاری قانونی است، بنابراین کلیه افرادی که در بورس سرمایه گذاری می کنند، از حمایت قانونی برخوردار هستند.

-۳ حفظ سرمایه در مقابل تورم : با سرمایه گذاری مناسب و آگاهانه در بورس، ارزش دارایی افراد در مقابل تورم حفظ می گردد، زیرا فرد به نسبت سهام خود در دارایی شرکت سهیم است و با رشد ارزش دارایی های شرکت به مرور زمان، ارزش سهام فرد نیز افزایش می یابد.

-۴ قابلیت نقدشوندگی : سرمایه گذاراران  بورس هر زمان که بخواهند می توانند سهام خود را فروخته و در کوتاه ترین زمان ممکن، به پول خود دسترسی پیدا کنند.

-۵ امکان سرمایه گذاری با هر مبلغی : برای خرید سهام، محدودیت ریالی وجود ندارد و افراد با هر مبلغی، می توانند در بورس سرمایه گذاری کنند.

-۶ مشارکت در اداره شرکت : سهامداران به نسبت سهام خود، مالک شرکت محسوب می شوند، بنابراین می توانند به همان اندازه، در تصمیم گیری درخصوص نحوه اداره شرکت، انتخاب مدیران و… مشارکت نمایند.

افرادی که سهام شرکت های پذیرفته شده در بورس را خریداری می کنند،چگونه سود کسب می کنند؟

کسب سود در بورس از دو محل بدست می آورند:

-۱ سود سالیانه شرکت ها . شرکت ها معمولا در پایان هر سال مالی، سودی را بین سهامداران خود توزیع می کنند. در صورتی که شرکت عملکرد قابل قبولی داشته باشد، سود بهتری نیز بدست می آورد که بخشی از این سود، بصورت نقدی بین سهامداران توزیع شده و برخی هم صرف برنامه های توسعه ای شرکت می شود.

-۲ دوم، افزایش قیمت سهم . هر اندازه عملکرد و برنامه های شرکت بهتر باشد، متقاضی برای خرید سهام آن شرکت نیز در بورس، بیشتر خواهد بود و این امر، باعث می شود قیمت سهام شرکت افزایش یابد. بنابراین، اگر فرد، سهام شرکت خوبی را انتخاب کرده باشد، علاوه بر دریافت سود نقدی، از محل افزایش قیمت سهام آن شرکت نیز سود بدست خواهد آورد.

گام‌های آموزش سرمایه گذاری در بورس موفق

گام اول: دریافت کد معاملاتی( کدبورسی). گام دوم: یادگیری مفاهیم اولیه و الفبای بورس و سرمایه گذاری. گام سوم: یادگیری روش های تحلیل سهام و اصول سرمایه گذاری در بورس (اصول تشخیص) زمان خریدوفروش سهام و کسب سود در بازار. آسان ترین گام در بین سه گامی است که برای آموزش سرمایه گذاری در بورس باید انجام دهید. برای معامله در بازار بورس شما نیاز به یک کارگزار رسمی و کد معاملاتی دارید. کارگزار در واقع واسط بین شما و بازار بورس می باشد و معاملات سهام توسط کارگزار انجام می شود. کد معاملاتی نیز نشان دهنده هویت شما در بورس تهران می باشد و شما با کد معاملاتی شناخته می شوید. ده ها کارگزاری مختلف وجود دارد و می توانید برای گرفتن کد سهامداری به یکی از کارگزاری ها در شهر خودتان مراجعه کنید. اگر در شهرتان هیچ کارگزاری وجود ندارد، جای نگرانی نیست. امکان افتتاح حساب غیرحضوری نیز وجود دارد. پس از ثبت نام، به طور معمول حداکثر پس از ۷ روز کد معاملاتی برای شما ارسال می شود و می توانید خرید و فروش سهام را انجام دهید.

آیا می توانم بدون نیاز به کارگزاری، خرید و فروش انجام دهم؟

خیر، همه افراد برای انجام معاملات در بورس باید از طریق کارگزاری ها اقدام کنند. پس خرید و فروش سهام صرفا از طریق شرکت های کارگزاری و به یکی از روش های زیر انجام می گیرد:

– مراجعه حضوری به کارگزاری و ارائه سفارش خرید یا فروش

– سفارش تلفنی به کارگزاری، برای خرید یا فروش سهام

– سفارش اینترنتی به کارگزاری، برای خرید یا فروش سهام

– خرید یا فروش مستقیم سهام توسط خود فرد، از طریق سایت معاملات آنلاین (برخط)

بنابراین برای خرید و فروش سهام، نیازی نیست به تالار بورس یا کارگزاری مراجعه کنید.

کارگزاری ها سیستم معاملات آنلاین را دارند. در سیستم معاملاتی آنلاین که بهترین روش معاملات است، خرید و فروش آنی و لحظه ای سهام امکان پذیر است. به این معنی که شما به محض وارد کردن سفارش، خرید یا فروش در همان لحظه انجام می شود و نیازی به انجام کار از طریق کارگزاری نیست. البته در هر حال این کارگزار است که واسط بین شما و بورس می باشد ولی خرید و فروش اتوماتیک شده و دخالت انسانی در آن وجود ندارد.

منبع

آموزش بورس با ساده ترین روش

اگر بخواهیم در یک مسیر کلی آموزش بورس را ترسیم کنیم می توان گفت آموزش بورس شامل 3 حوزه اساسی آموزش مقدماتی، آموزش تحلیل تکنیکال، آموزش تحلیل بنیادی است. در این مسیر آموزشی شما می‌توانید بنا به سطح دانش خود در هر مرحله آموزش ببینید. اما اگر قصد ورود به بازار بورس را دارید و یا به تازگی وارد بازار سرمایه شده‌اید به شما پیشنهاد می‌کنیم این مسیر را از گام اول که شامل آموزش مقدمات بورس می باشد آغاز کنید و به ترتیب وارد گام‌های 2 و 3 که شامل آموزش تحلیل تکنیکال و آموزش تحلیل بنیادی هست شوید. در ادامه هرکدام از این 3 گام کاربردی آموزش بورس را به تفسیر برای شما تشریح خواهیم کرد:

آموزش مقدماتی بورس

برای آموزش بورس از صفر شما نیاز دارید ابتدا با مباحث اساسی همچون، مفهوم تورم و آثار آن و تعریف عمومی سرمایه گذاری، شیوه‌های سرمایه گذاری در بازار و مقایسه آن‌ها با یکدیگر، معرفی اصطلاحات رایج در بازار سرمایه، بررسی صورت سود و زیان شرکت‌ها، معرفی تحلیل‌های بنیادی و تکنیکال، روش‌های ارزش گذاری شرکت‌ها، نحوه خریدوفروش سهام در سامانه معاملات، آموزش کامل سایت tsetmc.com و تکنیک‌های معامله‌گری، آشنایی کامل با سایت codal.ir، آموزش تابلوخوانی ، صندوق‌های سرمایه گذاری، تکنیک‌های معامله گری برای خرید سهم، بررسی مالی رفتاری و اثرات رفتاری سرمایه گذاران در خریدوفروش سهام آشنا شده و در ادامه بتوانید با توجه به اطلاعاتی دریافت می‌کنید به خرید و فروش سهام بپردازید. اما شاید برای شما به ‌عنوان کسی که متقاضی ورود به بازار بورس است سؤالاتی مطرح شود که در ادامه به پاسخ این سؤالات خواهیم پرداخت:

چگونه در کمترین زمان ممکن به بورس وارد شوید؟

برای ورود به بورس شما باید کد بورسی بگیرید و برای دریافت کد بورسی می‌توانید وارد وب سایت ex.agah.com شده و با تکمیل فرم های ثبت نام و احراز هویت کد بورسی خود را دریافت کنید. کد بورسی شما طی 5 الی 7 روز کاری صادر و برای شما ارسال خواهد شد.

چگونه کارگزار خود را انتخاب کنید؟

برای انتخاب یک کارگزاری بورس مناسب باید ابتدا نسبت به خدمات قابل ارائه و سهولت دریافت این خدمات اطلاعات کافی کسب کرد وپس از آن اقدام به انتخاب کارگزار خود نمایید. مهم‌ترین خدماتی که میتوان از یک کارگزار بورس انتظار داشت شامل: تخفیف کارمزد معاملات، دریافت اعتبار معاملاتی برای خرید سهام، مشاوره بورسی، خدمات سبدگردانی اختصاصی و… می باشد. در بین کارگزاری های مختلف کارگزاری آگاه به‌عنوان انتخاب نخست سرمایه گذاران بورس ایران جز اصلی‌ترین انتخاب‌های متقاضیان ورود به بورس می باشد که برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص این کارگزاری می‌توانید به آدرس agah.com مراجعه فرمانید.

آموزش تحلیل تکنیکال

 در تحلیل تکنیکال فرض بر این گرفته شده که قیمت سهام همه اطلاعاتی که در دسترس عموم است را منعکس می‌کند و به همین خاطر، یک تحلیلگر تکنیکال فقط روی تحلیل نموداری و آماری سهم تمرکز می‌نماید. شاید تحلیل تکنیکال در ظاهر بسیار پیچیده به نظر برسد، اما در واقع این نوع تحلیل برای بررسی عرضه و تقاضا در بازار است تا بتوان مسیر حرکت قیمت را تشخیص داد. به عبارت دیگر، تحلیل تکنیکال به جای اینکه ویژگی‌های بنیادی شرکت را مورد بررسی قرار دهد، در تلاش است تا نیت بازار و پشت پرده حرکات قیمت را درک کند. از این ‌رو افرادی که وارد بازار سرمایه می‌شوند باید بتوانند با استفاده از تحلیل‌های کاربردی در بازار خرید و فروش کنند که یکی از این تحلیل‌ها، تحلیل تکنیکال است. هدف از آموزش تحلیل تکنیکال این است که سرمایه گذاران با ابزارهای موجود در تحلیل تکنیکال آشنا شده و بتوانند معاملات موفقی در بازار داشته باشند. از عمده‌ترین مباحثی که در آموزش تحلیل تکنیکال بایستی فرا گرفته شود، خط روند و تکنیک‌های معامله گری با آن، الگوهای ادامه دهنده و برگشتی، شناسایی اندیکاتورها و اسیلاتور ها در نمودار، واگرایی‌ها و چگونگی استفاده از آن در معاملات، تدوین استراتژی خرید و فروش با واگرایی‌ها، چنگال اندرو و تئوری‌های خط میانه، معامله کردن با چنگال اندرو می باشد. در آموزش پیشرفته تحلیل تکنیکال مباحثی همچون، تعریف فیبوناچی و معرفی قیمت‌های آن، الگوهای هارمونیک و شناسایی دقیق آن در روندها، استفاده از الگوهای هارمونیک در تشخیص درست نقطه ورود و خروج، ابزارهای تحلیل زمانی، تعیین زمان مناسب جهت خرید یا فروش سهام بورس، فیبوهای زمانی و تلفیق ابزارهای قیمتی و زمانی برای شناسایی هارمونیک ترکیبی، شناسایی قیمت و زمان مناسب برای خرید و فروش سهام آموزش داده می شود.

در ادامه به آموزش تحلیل بنیادی پرداخته به‌عنوان قدم بعدی آموزش بورس شما پرداخته و قصد داریم روند آموزشی پیش روی شما را تکمیل کنیم.

آموزش تحلیل بنیادی (فاندامنتال)

 یکی از شرایط موفقیت در بازار سرمایه شناخت و تحلیل درست شرکت ‌ها است و یکی از تحلیل‌هایی که می‌تواند در این زمینه مؤثر واقع شود تحلیل بنیادی است. در تحلیل بنیادی دانش پذیر توانایی شناخت کامل صورت‌های مالی را پیدا کرده و به آسانی قادر به شناخت شرکت‌های با شرایط مناسب است. پیش بینی میزان فروش شرکت در آینده، برآورد بهای تمام شده شرکت‌ها و میزان اثرات آن بر سود شرکت و … از جمله عواملی است که یک تحلیلگر بنیادی برای برآورد سود شرکت به آن نیاز دارد. هدف از این تحلیل آشنایی سرمایه‌گذاران با صورت‌های مالی شرکت‌ها و درنهایت برآورد ارزش ذاتی آن‌ها است. در تحلیل بنیادی باید مباحثی همچون، آموزش کامل سایت tsetmc.com و تکنیک‌های معامله گری با اطلاعات سایت، آشنایی کامل با سایت codal.ir، تجزیه و تحلیل صورت سود و زیان شرکت‌ها، بررسی کامل و جامع یک شرکت بورسی و رسیدن به سود تحلیلی شرکت، ارزش گذاری شرکت بر مبنای روش p/e، ارزش گذاری شرکت‌های سرمایه گذاری با استفاده ازNAV و تکنیک‌های معامله گری برای خرید سهم بر اساس صورت‌های مالی آشنا می شوید.

منبع: farsnews.ir